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O PRESENTE E O FUTURO DO PMCMV: DA CURVA AO APRENDIZADO A UMA POLÍTICA DE ESTADO

Luis Fernando Melo Mendes *

Um dos grandes méritos do PMCMV foi conduzir os esforços do mercado imobiliário para o combate ao déficit habitacional ao tornar em demanda um enorme contingente de famílias que até então eram atendidas marginalmente, dada a limitação da sua capacidade de pagamento. Mas o desafio ainda é enorme, pois, além do déficit de moradias ainda existente nas faixas atendidas pelo programa, estima-se que milhões de novas famílias deverão se formar ao longo dos próximos anos e assim demandar novas moradias.

Indiscutivelmente, a intensidade das ações do PMCMV já produziu enormes avanços institucionais e de procedimentos no segmento de habitação de interesse social. O que significa que, com o aprendizado promovido no decorrer da execução do programa, os efeitos econômicos e sociais também foram acompanhados da melhoria gradual da burocracia estatal.

No entanto, próximo do encerramento da segunda fase e já com o anúncio da etapa seguinte, torna-se fundamental discutir, a partir da sua curva de aprendizado, os aprimoramentos que permitirão que o PMCMV deixe a condição de um programa de governo para se tornar permanente, ou seja, uma política de Estado.

Nesse sentido, os ajustes tornam-se fundamentais para a longevidade e continuidade do seu sucesso, especialmente no momento que, por conta das limitações fiscais que se desenham para o Estado, torna-se mais complexo estabilizar a equação preço das unidades e necessidades de subsídios.

No início do programa, em um cenário onde havia maior disponibilidade de insumos (principalmente mão de obra e terrenos) e os custos eram menores, essa equação se mostrava equilibrada. Com o aumento da contratação e das obras em execução, especialmente nas grandes cidades, os terrenos disponíveis para a habitação de interesse social foram escasseando. O mercado de trabalho mais aquecido também levou à dificuldade na contratação de mão de obra, contribuindo para que os custos se elevassem e houvesse o desequilíbrio da equação preço/subsídio. Ou seja, foram sendo necessários reajustes dos valores das unidades, que não sendo seguidos pelos aumentos dos aportes não onerosos, representaram maiores necessidades de comprometimento da renda das famílias.

Além dos impactos nos mercados de terra e trabalho, com a evolução do PMCMV, surgiram aprimoramentos nas especificações das unidades habitacionais e novas exigências relacionadas ao trabalho social e à infraestrutura urbana, contribuindo também para a elevação dos custos dos empreendimentos. Essa elevação foi superior à correção dos valores limites das unidades, da renda e dos subsídios observados ao longo do programa. Assim, para acomodar esses custos excedentes, o equilíbrio do programa passou a ser conseguido com a maior participação de parceiros públicos locais (estaduais e municipais) e com ganhos de produtividade ou o comprometimento da rentabilidade das empresas.
Para a nova fase, além dos custos que continuaram se elevando, somam-se os desafios da adequação aos parâmetros e soluções construtivas da Norma de Desempenho que entrou em vigor.
É fato que entre as principais dificuldades do programa está o preço da terra. No entanto, o aumento da oferta de terras para atender a demanda habitacional é tarefa que cabe aos municípios, por meio dos instrumentos urbanísticos existentes nos Planos Diretores. Muitos não têm conseguido cumprir a tarefa de realizar discussão e mudança necessárias em seus Planos Diretores.

Também é responsabilidade das administrações municipais parte importante da burocracia aos quais os empreendedores do setor da construção estão submetidos. Portanto, a eliminação da burocracia desnecessária reduziria custos, viabilizaria novos projetos e ainda, reduziria o ciclo produtivo e de entrega dos produtos da construção. Dessa forma, além de cumprir mais rapidamente seu papel social, haveria a antecipação de receitas tributárias que contribuem na formação de resultados fiscais superavitários em todas as esferas de governo.

Revisitar a melhoria dos processos e reduzir a burocracia estatal não significa que o ente público precisa abrir mão de receitas e pode ser um ótimo estímulo ao setor produtivo, além de contribuir para elevar o investimento, o emprego, a renda e a arrecadação tributária.
Estudo recente promovido pela CBIC, Abrainc, Apeop, Secovi-SP e Sinduscon-SP, realizado pela Fundação Getúlio Vargas, explicita a importância que o Programa Minha Casa Minha Vida tem na geração de receita tributária por estimular a “formalização das cidades”. O estudo conclui que retornam aos cofres públicos praticamente metade dos recursos desembolsados com subsídios. Nesse sentido, considerando que muitas melhorias são percebidas nos municípios – seja no aspecto urbanístico, seja no social (impactos do saneamento nos gastos de saúde), seja no econômico (aumento da atividade industrial e do fluxo de comércio local) –, é fundamental maior participação de Estados e municípios no equilíbrio do programa.

Embora as políticas públicas federais ocorram obrigatoriamente com municípios que têm Plano Diretor, conselhos e fundos de habitação, de saneamento e de mobilidade urbana, não há em muitos casos articulação intermunicipal. A integração poderia maximizar as ações e reduzir o esforço fiscal imposto a eles individualmente.
Ainda no ambiente externo às empresas, questões relacionadas à inoperância e burocracia das concessionárias de serviços públicos dos Estados e aos custos cartoriais também vêm onerando a produção imobiliária de interesse social e reduzindo sua atratividade.
No que diz respeito ao montante de recursos dos orçamentos fiscais destinados aos subsídios, vale destacar que foi a decisão de complementar a capacidade de pagamento e a associação com o setor produtivo formal na realização das obras que viabilizou a produção em larga escala das unidades habitacionais. Dessa forma, a equalização e maximização dos retornos dos subsídios públicos é questão chave para a perenidade do programa.

Nesta linha, cabe considerar que a avaliação da capacidade de pagamento das famílias e não apenas a renda familiar parece ser um instrumento que deve ser considerado para maximizar o retorno da aplicação dos recursos fiscais, pois os subsídios seriam mais aderentes às efetivas condições sociais e financeiras dessas famílias. Outras variáveis e parâmetros podem ser incorporadas e ponderadas na avaliação e escolha dos beneficiários (renda per capita, tamanho da família, porte da cidade) visando torná-lo socialmente melhor.
Outro aspecto que pode contribuir de forma significativa para uma maior inserção das famílias ao programa é a criação de uma faixa de renda intermediária – entre a primeira faixa do Programa e a segunda, pois reduziria o “degrau” que existente nas prestações de R$ 25,00 (pelo FAR) e R$ 345,00 (pelo FGTS) de famílias para financiamentos nas mesmas condições, mas com renda, respectivamente, de R$1.600 e R$1.601, ou seja, com o simples acréscimo de R$1 (0,06%) em sua renda, o valor pago se eleva em 1.280% o que poderia até eliminá-las do Programa. Essa nova faixa permitiria que famílias que não se enquadram na “faixa 1”, mas também não possuem capacidade de pagamento para se enquadrar na segunda faixa – que exige um comprometimento de renda maior – sejam também beneficiadas pelo PMCMV. A criação dessa nova faixa se mostra justa e eficiente, pois a simples ampliação da primeira faixa incluiria famílias que já possuem alguma capacidade de pagamento em relação a estes primeiros beneficiários (em que o volume de subsídios é maior), elevando o custo para o Tesouro.

Outro desafio passa pelo aumento da produtividade nos canteiros, que pode minimizar os efeitos da elevação de custos. Para tal, é fundamental estabelecer condições de acesso para as empresas de menor porte – importantes “players” na execução do PMCMV – a produtos e processos inovadores. Entretanto, essas empresas possuem limitações que muitas vezes as impedem de incorporar novas tecnologias com processos e produtos inovadores. Ainda é importante dizer que a atual estrutura tributária vigente torna o produto da indústria menos competitivo que o realizado no canteiro. Com a baixa rentabilidade do programa, a industrialização dos processos produtivos nos canteiros de obras torna-se mais difícil para as pequenas empresas.
Cabe destacar que o anúncio de que o PMCMV continuará e terá uma fase de transição foi fundamental para evitar que as empresas se desmobilizem e os esforços de qualificação e melhoria já realizados sejam perdidos. No entanto, ainda existem dúvidas e questões relacionadas a valores e regras que precisam ser ajustadas para que se dê a clareza que o setor produtivo precisa para efetivamente se manter mobilizado na realização de novos investimentos.

Encontrar a equação que equilibre o Programa Minha Casa Minha Vida representa um passo fundamental para que se torne, de fato, um programa de Estado.